Forma: fuq il-karta, iffirmata bl-idejn
- L-avviż (Kündigung) għandu jkun bil-miktub (Schriftform) u ffirmat bl-idejn. E-mail, fax, SMS, messaġġ fuq WhatsApp jew ittra skenjata mhumiex biżżejjed — avviż bħal dan huwa invalidu, anke jekk is-sid irċevieh.
- Jekk diversi persuni ffirmaw il-kuntratt bħala kerrejja, kollha għandhom jiffirmaw l-avviż. Kerrej wieħed waħdu ma jistax itemm il-kuntratt għal kulħadd.
- Indirizza l-ittra lis-sidien kollha msemmija fil-kuntratt. Jekk il-kuntratt jew is-sid isemmi kumpanija tal-amministrazzjoni tal-proprjetà (Hausverwaltung) bħala kuntatt, ibgħatha hemm; jekk għandek dubju, ibgħatha wkoll lis-sid.
- M'għandekx għalfejn tagħti raġuni. Semmi l-appartament, il-kuntratt u d-data li fiha trid li tintemm il-kirja, u żid “jew fl-ewwel data possibbli” f'każ li d-data tiegħek tkun kmieni wisq.
Perjodu ta' avviż: tliet xhur
Għall-kerrejja, il-perjodu ta' avviż statutorju għal kuntratt mingħajr data ta' tmiem huwa, bħala regola, ftit inqas minn tliet xhur (§ 573c BGB) — tkun kemm tkun ilek tgħix fl-appartament; klawżola b'perjodu itwal għall-kerrejja hija invalida. Ir-regola: jekk l-avviż jasal għand is-sid sat-tielet jum tax-xogħol ta' xahar, dak ix-xahar jgħodd, u l-kirja tintemm fl-aħħar tax-xahar ta' wara dak ta' wara. Eżempju: jekk l-avviż jasal sal-Erbgħa, 4 ta' Novembru 2026, il-kirja tintemm fil-31 ta' Jannar 2027; jekk jasal fil-5 ta' Novembru, biss fit-28 ta' Frar 2027. Dak li jgħodd huwa meta tasal l-ittra, mhux meta bgħattha.
Is-Sibt jgħodd bħala jum tax-xogħol hawn (Qorti Federali tal-Ġustizzja, BGH, 2005); il-Ħdud u l-festi pubbliċi le. Jekk l-iskadenza tiċċaqlaqx meta t-tielet jum tax-xogħol innifsu jkun is-Sibt għadu ma ġiex deċiż b'mod ċar. Tħallihiex għall-aħħar: ibgħat l-avviż biex jasal ftit jiem qabel — idealment fl-aħħar tax-xahar ta' qabel.
Kif tipprova li l-avviż wasal
- Einwurf-Einschreiben: il-posta tirreġistra meta l-ittra tpoġġiet fil-kaxxa tal-posta tas-sid. Żomm l-irċevuta u ċċekkja l-istatus tal-kunsinna online. Dan jipprova l-wasla, mhux il-kontenut — għalhekk idealment ħalli lil xi ħadd jarak tpoġġi l-ittra ffirmata fl-envelop.
- Kunsinna bl-idejn quddiem xhud: persuna li mhix parti mill-kuntratt taqra l-ittra, tpoġġiha fil-kaxxa tal-posta tas-sid (jew tagħtiha) u tniżżel id-data, il-ħin u l-post, bil-firma tagħha. Tista' wkoll tagħti l-avviż int stess u titlob konferma tal-wasla bid-data u ffirmata fuq kopja.
- Żomm kopja ffirmata u kull prova tal-kunsinna sakemm id-depożitu jiġi saldat. Ittra mitfugħa fil-kaxxa tal-posta tard filgħaxija tista' titqies riċevuta biss l-għada.
Żmien fiss, Kündigungsverzicht u Staffelmiete
Ħafna kuntratti jeskludu t-terminazzjoni ordinarja għal ċertu żmien (Kündigungsverzicht). F'kuntratt standard, dan bħala regola huwa validu biss sa erba' snin mill-firma; sa dakinhar, normalment tista' titlaq biss bil-qbil tas-sid jew taħt dritt speċjali. B'kera gradwali (Staffelmiete), id-dritt tal-kerrej li jtemm jista' wkoll jiġi eskluż għal massimu ta' erba' snin mill-ftehim. Kuntratt ġenwin għal żmien fiss (Zeitmietvertrag) ma jistax jintemm qabel iż-żmien b'avviż ordinarju; huwa validu biss jekk is-sid iddikjara raġuni legali bil-miktub meta ġie ffirmat, bħall-użu tiegħu stess — inkella jitqies mingħajr data ta' tmiem. Jekk għandek dubju, ħalli l-kuntratt jiġi ċċekkjat; ara wkoll x'għandek tiċċekkja f'kuntratt tal-kera.
Il-ħrafa tat-tliet kerrejja sostituti
Ħafna nies jemmnu li jistgħu jitilqu qabel iż-żmien jekk isibu tliet kerrejja sostituti (Nachmieter). M'hemm l-ebda regola ġenerali bħal din. Is-sid irid jaċċetta sostitut biss jekk il-kuntratt jipprevedi dan (Nachmieterklausel) jew, f'każijiet eċċezzjonali, jekk għandek raġuni serja — bħal trasloq għax-xogħol jew mard — li b'mod ċar tegħleb l-interess tas-sid, tipikament meta tkun għadek marbut għal żmien twil. Anke dakinhar, is-sid jista' jirrifjuta kandidat mhux adattat. Bil-perjodu normali ta' tliet xhur, normalment m'hemm l-ebda dritt bħal dan; iżda dejjem tista' titlob lis-sid ftehim ta' terminazzjoni bikrija (Aufhebungsvertrag) — agħmlu bil-miktub.
Drittijiet speċjali ta' terminazzjoni
- Wara żieda fil-kera: jekk is-sid jitlob żieda sal-kera komparattiva lokali jew wara modernizzazzjoni, tista' tagħti avviż sal-aħħar tat-tieni xahar wara li tirċievi t-talba; il-kirja mbagħad tintemm fl-aħħar tax-xahar ta' wara dak ta' wara, u ż-żieda ma tidħolx fis-seħħ (§ 561 BGB).
- Qabel modernizzazzjoni: wara li tirċievi avviż ta' modernizzazzjoni, tista' tagħti avviż sal-aħħar tax-xahar ta' wara, b'effett mill-aħħar tax-xahar ta' wara dak (§ 555e BGB). Dan ma japplikax għal xogħlijiet żgħar.
- Mewt ta' kerrej: il-kerrejja l-oħra li jibqgħu jistgħu jagħtu avviż fi żmien xahar minn meta jsiru jafu bil-mewt; il-werrieta, jekk ħadd ma jkompli l-kirja, ukoll fi żmien xahar — f'kull każ bil-perjodu statutorju ta' tliet xhur (§§ 563a, 564 BGB).
- Sullokazzjoni miċħuda: jekk is-sid jirrifjuta l-permess għas-sullokazzjoni mingħajr raġuni relatata mas-sullokatarju, tista' tkun tista' tagħti avviż bil-perjodu statutorju (§ 540 BGB).
Appartamenti kondiviżi u sullokazzjonijiet
F'appartament kondiviż (WG) fejn dawk kollha li jgħixu fih iffirmaw il-kuntratt prinċipali, jistgħu jtemmu biss kollha flimkien. Jekk persuna waħda trid titlaq, bdil tal-kerrej jeħtieġ il-qbil tas-sid u tal-oħrajn. Jekk tgħix bħala sullokatarju (Untermieter), tagħti avviż lill-kerrej prinċipali, mhux lis-sid — bħala regola wkoll bil-miktub b'avviż ta' tliet xhur. Għal kamra mgħammra fl-appartament tal-kerrej prinċipali stess, ħafna drabi japplika perjodu iqsar: avviż sal-15 ta' xahar għall-aħħar ta' dak ix-xahar. Aktar fil-gwidi tagħna dwar is-sullokazzjoni u WG jew appartament tiegħek.
Ittra mudell ta' terminazzjoni
Ibgħat l-avviż bil-Ġermaniż. Imla l-partijiet bejn parentesi kwadri, ipprintja l-ittra, ħalli lil kull kerrej jiffirmaha bl-idejn u żomm kopja. It-test bejn virgoletti huwa l-ittra nfisha:
- Mittent (l-ismijiet tal-kerrejja kollha u l-indirizz tal-appartament): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
- Destinatarju (is-sidien kollha jew l-amministrazzjoni tal-proprjetà): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
- Post u data: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
- Suġġett: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
- Avviż (f'data stabbilita jew fl-ewwel data possibbli): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
- Talba għal konferma: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
- Għoti taċ-ċwievet: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
- Depożitu u indirizz ġdid: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
- Għeluq u firem: „Mit freundlichen Grüßen“ — taħtu, il-firem miktuba bl-idejn tal-kerrejja kollha.
Wara li tagħti l-avviż
- Kompli ħallas il-kera sakemm tintemm il-kirja. Jekk is-sid ma jikkonfermax id-data tat-tmiem, erġa' staqsi bil-miktub.
- Iffissa data għall-għoti taċ-ċwievet, irritorna l-appartament imbattal biċ-ċwievet kollha u niżżel il-qari tal-meters. Kif tipprepara l-għoti u tieħu lura d-depożitu: gwida dwar id-depożitu.
- Wara t-trasloq, irreġistra l-indirizz il-ġdid tiegħek fil-Bürgeramt jew fl-uffiċċju tar-reġistrazzjoni (Meldebehörde) tal-belt il-ġdida fi żmien ġimagħtejn (Ummeldung; jekk tmur barra l-pajjiż, ħassar ir-reġistrazzjoni) u għid lill-bank, lill-assiguraturi, lil min iħaddmek u lill-awtoritajiet: bdil tal-indirizz.
- Ikkanċella jew ittrasferixxi l-kuntratti marbuta mal-appartament: elettriku, gass, internet. Iċċekkja l-kundizzjonijiet kmieni — xi kuntratti għandhom il-perjodi ta' avviż tagħhom.
Qed tfittex id-dar li jmiss? Ara r-riklami fil-katalgu ta' Flat-Radar, u jekk qed tfittex f'Berlin, aqra kif issib appartament f'Berlin. Fuq Flat-Radar, tista' toħloq talba għal akkomodazzjoni b'xejn: is-sidien jarawha, u riklami ġodda li jaqblu jaslulek bl-e-mail.