Wat ass d'Nebenkostenabrechnung?
Bei de meeschte Mietverhältnisser bezuelt Dir zousätzlech zur Kaltmiete monatlech Virauszuelungen (Vorauszahlungen) fir d'Betribskäschten (Betriebskosten, dacks Nebenkosten genannt). Eemol am Joer rechent de Vermieter se mat den tatsächleche Käschten of an der Betriebskostenabrechnung, déi normalerweis Nebenkostenabrechnung genannt gëtt; Heizung a waarmt Waasser kommen dacks an enger separater Ofrechnung (Heizkostenabrechnung). D'Resultat ass eng Nobezuelung (Nachzahlung) oder e Guthaben (Guthaben).
Just Käschten, déi an der Betribskäschteverordnung (Betriebskostenverordnung, BetrKV) opgelëscht sinn an déi Äre Mietkontrakt Iech zouweist, däerfe verrechent ginn, an der Héicht, an där se tatsächlech ugefall sinn; de Vermieter muss se wirtschaftlech halen. „Aner Betribskäschten“ (sonstige Betriebskosten) zielen just, wann de Kontrakt se nennt. Typesch Posten:
- Grondsteier (Grundsteuer);
- Waasserversuergung an Ofwaasser;
- Heizung a waarmt Waasser;
- Stroossebotzen, Offallentsuergung a Schädlingsbekämpfung;
- Lift, Botze vum Gebai, Gaardenënnerhalt a Beliichtung vun de gemeinsame Beräicher;
- Kamäinkierer, Gebaiversécherung an en Hausmeeschter (Hauswart).
Wat net verrechent däerf ginn
- Verwaltung: Hausverwaltung, Bankfraisen, Porto;
- Reparaturen an Ënnerhalt, zum Beispill vum Lift oder vun der Heizung; just reegelméisseg Wartung a Sécherheetskontrolle däerfe verrechent ginn;
- Ënnerhaltsreserven (Instandhaltungsrücklage), déi optauchen, wann e Vermieter d'Ofrechnung vun der Copropriétéit (Hausgeldabrechnung) weidergëtt;
- den Undeel vun eidele Wunnengen: an der Reegel dréit de Vermieter en;
- Loyer fir Damplucht;
- Kabel-TV-Gebühren zënter dem 1. Juli 2024.
Fristen
- D'Ofrechnungsperiod däerf maximal 12 Méint sinn; et muss net d'Kalennerjoer sinn.
- D'Ofrechnung muss bannent 12 Méint nom Enn vun der Period bei Iech ukommen: fir 2025 bis den 31. Dezember 2026.
- Wa se méi spéit ukënnt, kann de Vermieter keng Nobezuelung méi fuerderen, ausser d'Verspéidung war net säi Feeler. E Guthaben kritt Dir trotzdeem.
- Dir kënnt bis 12 Méint nom Empfang vun der Ofrechnung widderspriechen; duerno an der Reegel net méi.
Wat eng korrekt Ofrechnung weise muss
- d'Ofrechnungsperiod an, wann Dir während där Zäit ugezunn oder erausgeplënnert sidd, Är Notzungszäit;
- d'Gesamtkäschte vun all Käschteaart;
- de Verdeelerschlëssel, wéi Wunnfläch, Persounen oder Verbrauch, wann néideg erkläert;
- d'Berechnung vun Ärem Undeel;
- den Ofzuch vun de Virauszuelungen, déi Dir tatsächlech gemaach hutt.
Heizung, waarmt Waasser an CO2-Käschten
- Wann eng Heizungsanlag e puer Wunnenge versuergt, musse 50–70 % vun de Käschte fir Heizung a waarmt Waasser no gemoossene Verbrauch verdeelt ginn, de Rescht normalerweis no Wunnfläch (Heizkostenverordnung).
- Wann dës Käschten net no Verbrauch ofgerechent ginn, obwuel se misste, däerft Dir Ären Undeel ëm 15 % kierzen.
- Wou d'Moossapparater per Fernaliesung ausgelies kënne ginn, hutt Dir Usproch op monatlech Verbrauchsinformatiounen; an der Reegel mussen all Apparater bis Enn 2026 fernauslieesbar sinn. Wann dat feelt, däerft Dir Ären Undeel ëm 3 % kierzen.
Zënter 2023 ginn d'CO2-Käschte vum Heizen mat Gas, Ueleg an anere fossille Brennstoffer tëscht Vermieter a Locataire an zéng Stufen opgedeelt, jee no den CO2-Emissioune vum Gebai pro Quadratmeter a Joer: a ganz effiziente Gebaier (ënner 12 kg) bezilt de Locataire alles, an deene mannst effizienten (52 kg oder méi) just 5 %. D'Heizkäschteofrechnung muss d'Opdeelung weisen; wann net, däerft Dir Är Heizkäschten ëm 3 % kierzen. Wann Dir de Gas fir d'eege Heizung vun Ärer Wunneng (Gasetagenheizung) selwer kaaft, fuerdert den Undeel vum Vermieter an Textform, zum Beispill per E-Mail, bannent 12 Méint no der Rechnung vun Ärem Fournisseur. Fir Gas- an Uelegheizungen, déi zënter Enn Juli 2026 installéiert goufen, gëllt ab 2028 eng Opdeelung vu 50/50.
Belegen akucken a widderspriechen
- Préift d'Ofrechnung séier, nodeems se ukomm ass, a vergläicht se mat där vum Joer virdrun. Wann ee vun de Punkten uewendriwwer feelt, ass d'Ofrechnung formell feelerhaft: eng Nobezuelung ass eréischt fälleg, wann de Vermieter se korrigéiert.
- Wann eppes onkloer ass, frot schrëftlech, d'Belegen anzegesinn (Belegeinsicht), wéi Rechnungen, Kontrakter an Zielerstänn. Dat ass Äert Recht. Et geschitt normalerweis am Büro vum Vermieter oder vun der Hausverwaltung; Dir däerft d'Dokumenter fotograféieren, an de Vermieter kann se och elektronesch zur Verfügung stellen.
- Schéckt Widderspréch schrëftlech an nennt déi konkret Punkten: am beschte bannent 30 Deeg, spéitstens 12 Méint nom Empfang vun der Ofrechnung. Haalt de Beweis vum Verschécken.
- Bis de Vermieter Iech d'Belegen huet akucke gelooss, kënnt Dir an der Reegel d'Nobezuelung zréckbehalen; sot dat ausdrécklech. Wann just ee Posten contestéiert ass, bezuelt de Rescht. Wann Dir virum Préiwe bezuelt, schreift „unter Vorbehalt“ (ënner Virbehalt).
Nobezuelung, Guthaben an nei Virauszuelungen
- Nobezuelung: wann d'Ofrechnung korrekt ass, bezuelt se, an der Reegel bannent 30 Deeg nom Empfang. Wann dat schwéier ass, frot fréi no Ratebezuelung; de Vermieter muss net zoustëmmen.
- Guthaben: et ass fälleg, wann Dir d'Ofrechnung kritt. Wann et no ongeféier 30 Deeg net ausbezuelt gouf, kënnt Dir et normalerweis vun enger spéiderer Loyerbezuelung ofzéien; verschidde Kontrakter verlaangen e Mount Virukënnegung.
- Virauszuelungen: no all Ofrechnung kënnt Dir an de Vermieter se all zwee duerch eng Erklärung an Textform op en ugemoossenen Niveau upassen, zum Beispill no engem groussen Guthaben erofsetzen.
- Jobcenter: wann en Är Wunnkäschten iwwerhëlt, schéckt him d'Ofrechnung direkt. Hien entscheet, ob hien eng Nobezuelung iwwerhëlt, an e Guthaben reduzéiert seng spéider Bezuelungen; kuckt Loyer an de Jobcenter.
- Erausplënneren: wann eng Nobezuelung erwaart gëtt, däerf de Vermieter e raisonnabelen Deel vun der Kautioun bis zur leschter Ofrechnung zréckbehalen; kuckt Kautioun zréckkréien.
Heefeg Feeler, op déi Dir oppasse sollt
- falsch Wunnfläch, Zuel vu Persounen oder Notzungszäit;
- Virauszuelungen, déi feelen oder méi niddreg sinn, wéi dat, wat Dir tatsächlech bezuelt hutt;
- Käschte vun enger anerer Ofrechnungsperiod;
- Posten, déi net verrechent däerfe ginn oder net an Ärem Kontrakt stinn;
- Hausmeeschterkäschten, an deenen Reparaturen oder Verwaltung dra sinn;
- Heizung net no Verbrauch verdeelt, oder keng CO2-Opdeelung uginn;
- grouss Erhéijunge par Rapport zum Joer virdrun ouni Erklärung.
Fir d'Orientéierung vergläicht Är Ofrechnung mat där vum Joer virdrun a mat den däitschlandwäiten Duerchschnëttswäerter, déi den däitsche Locatairesverband, den Deutscher Mieterbund, publizéiert (Betriebskostenspiegel); zu Berlin och mat der Berliner Betriebskostenübersicht, enger Tabell mat Berliner Duerchschnëttswäerter op berlin.de. Esou Tabelle sinn net bindend, mee si weisen, wéi eng Posten ongewéinlech héich sinn.
Wou Dir Hëllef kritt
Locatairesveräiner (Mietervereine), déi et a ville Stied gëtt — zu Berlin zum Beispill de Berliner Mieterverein —, préiwen Ofrechnunge fir hir Membere fir eng monatlech Cotisatioun. Verschidde Stied a Gemenge bidde gratis Locatairesberodung (Mieterberatung) un — frot op Ärer Gemeng; zu Berlin maache vill Bezierker dat, kuckt also op de Säite vun Ärem Bezierk op berlin.de. D'Verbraucherzentrale (Konsumenteberodung) kann och hëllefen, a mat engem nidderegen Akommes kënnt Dir beim Amtsgericht (Amtsgericht) Hëllef fir d'Käschte vun enger juristescher Berodung (Beratungshilfe) ufroen. Wéi eng Käschten Dir bezuelt, steet an Ärem Kontrakt: kuckt wéi Dir e Mietkontrakt préift. Wann Är Wunnkäschte fir Äert Akommes ze héich sinn, kuckt, ob Dir Wohngeld, d'Wunnengsbäihëllef, kréie kënnt.