Хто є хто в суборенді
При суборенді (Untermiete) основний орендар (Hauptmieter) здає вам кімнату чи всю квартиру, яку сам орендує. Якщо це лише на певний час — наприклад, поки основний орендар за кордоном, — часто кажуть Zwischenmiete. Важливо: договір суборендар (Untermieter) укладає лише з основним орендарем, а не з власником. Основний орендар і далі відповідає перед орендодавцем за оренду та за квартиру.
Якщо ви хочете здати житло в суборенду
- Для будь-якої суборенди потрібен дозвіл орендодавця (Untervermietungserlaubnis) — і для кімнати, і для всієї квартири, і на кілька тижнів. Просіть його письмово й назвіть ім’я суборендаря, кімнати та строк.
- Якщо після підписання договору у вас з’явився обґрунтований інтерес (наприклад, зміна сімейних обставин, фінансові причини чи тимчасова робота в іншому місті), ви, як правило, можете вимагати дозволу здати частину квартири. Орендодавець може відмовити з важливої причини — наприклад, через особу суборендаря чи надмірну заселеність.
- Якщо суборенда прийнятна для орендодавця лише за вищої плати, він може поставити умовою помірну доплату (Untermietzuschlag). Фіксованої суми закон не встановлює.
- Якщо орендодавець відмовляє в дозволі без важливої причини, що стосується особи суборендаря, ви можете достроково розірвати свій договір із законним строком повідомлення. Перш ніж це робити, порадьтеся у спілці орендарів.
Суборенда без дозволу ризикована: орендодавець може винести попередження (Abmahnung) і розірвати договір, у серйозних випадках — без строку повідомлення. На початку 2026 року Федеральний верховний суд (BGH) вирішив, що той, хто здає квартиру в суборенду з метою заробітку, не має права на дозвіл, і визнав дійсним розірвання договору в такому берлінському випадку. Крім того, ви відповідаєте за шкоду, яку завдасть суборендар.
Якщо ви суборендар: ваше становище
- Оренду і заставу ви платите основному орендарю, і всі вимоги маєте лише до нього. Попросіть показати дозвіл орендодавця на суборенду.
- Якщо основна оренда закінчується, орендодавець може вимагати й від вас звільнити квартиру — навіть якщо ваш договір ще діє. Тоді можливі хіба що претензії до основного орендаря.
- Якщо ви знімаєте мебльовану кімнату в квартирі, де живе сам основний орендар, або житло лише для тимчасового користування, захист від розірвання договору значно слабший, а строки повідомлення можуть бути дуже короткими.
- Якщо ж ви на тривалий строк знімаєте окрему квартиру чи немебльовану кімнату, щодо основного орендаря ви, як правило, маєте звичайні права орендаря.
Ціна: обмеження оренди та мебльоване житло
Обмеження орендної плати (Mietpreisbremse) у Берліні діє, як правило, і для суборенди: за інформацією Берлінської спілки орендарів (Berliner Mieterverein), у 2026 році BGH це підтвердив. Винятки — житло лише для тимчасового користування та мебльована кімната в квартирі, де живе сам основний орендар. За меблі можна брати помірну доплату, але вона не дає права обходити обмеження. Уряд планує нові правила для мебльованого й короткострокового житла; перед підписанням перевірте актуальний стан.
Договір, застава та Anmeldung
- Укладайте письмовий договір: сторони, які кімнати ви використовуєте самі, а які спільно, оренда і що до неї входить, застава, строк і повідомлення про розірвання. Додайте перелік меблів і фото стану житла.
- Застава (Kaution) не може перевищувати трьох «холодних» орендних плат. Платіть переказом, а не готівкою, або вимагайте письмову квитанцію.
- Підтвердження від надавача житла (Wohnungsgeberbestätigung) для реєстрації видає той, хто фактично надає вам житло, — при суборенді це основний орендар. Він мусить дати його протягом двох тижнів після в’їзду; так само протягом двох тижнів ви маєте зареєструватися. Дивіться наш порадник про Anmeldung.
- Видавати таке підтвердження людям, які там насправді не живуть, заборонено, і за це загрожує високий штраф. Не купуйте «адресу для реєстрації».
Оренда для туристів у Берліні
Здавати квартиру туристам чи на кілька ночей — це не звичайна суборенда. У Берліні діє заборона використання житла не за призначенням (Zweckentfremdungsverbot): для такої здачі, навіть власної основної квартири, зазвичай потрібні дозвіл або реєстрація в районній адміністрації (Bezirksamt), а за порушення загрожують високі штрафи. До того ж потрібен дозвіл орендодавця. Деталі — на berlin.de.
Як розпізнати шахраїв
- Не платіть ні оренду, ні заставу, поки не побачили житло і не підписали договір.
- Будьте обережні, якщо «власник за кордоном» і пропонує надіслати ключі поштою або через нібито сервіс-посередник після оплати.
- Підозріло дешеві пропозиції в центрі, тиск часом і прохання про переказ через сервіси грошових переказів — типові ознаки шахрайства.
- Не надсилайте копію паспорта чи інші документи, поки не впевнені, що оголошення справжнє.
- Перевірте, чи людина справді живе в квартирі й орендує її: попросіть показати договір оренди та дозвіл на суборенду.
Ще вагаєтеся, що вам краще підходить? Прочитайте наш порадник кімната в WG чи окрема квартира. На Flat-Radar можна безкоштовно створити запит на житло: орендодавці бачать його, а нові відповідні оголошення приходять вам на e-mail.